집을 사고 싶은데 어디서부터 시작해야 할지 모를 때 가장 먼저 해야 할 것이 있다. 내가 실제로 살 수 있는 가격 범위를 정하는 것이다. 막연히 “5억짜리 아파트를 사야지”가 아니라, 내 연봉·보유 현금·기존 대출을 기준으로 현실적으로 가능한 집 가격을 역산해야 한다.
이 계산을 건너뛰고 집을 보러 다니면 마음에 드는 집을 찾아도 대출이 안 나와서 계약을 못 하거나, 반대로 더 좋은 집을 살 수 있는데 예산을 낮게 잡은 경우가 생긴다.
집 가격 = 대출 한도 + 보유 현금
집을 살 수 있는 최대 가격은 단순하게 계산하면 “대출 한도 + 내가 가진 현금”이다.
대출 한도는 LTV와 DSR 두 가지 기준을 모두 통과해야 한다. 어느 쪽이 낮게 나오는지에 따라 실제 한도가 결정된다.
LTV 기준 한도: 집값 × LTV 비율. 예를 들어 집값 5억, LTV 70%이면 최대 3억 5천만 원.
DSR 기준 한도: 연소득 × 40% ÷ 12개월 = 월 상환 가능액을 구한 뒤, 이 금액으로 원리금균등 방식으로 상환할 수 있는 대출 원금 계산. 연소득 5,000만 원이면 월 약 167만 원이 DSR 40% 기준 상환 가능액이고, 금리 4%·30년 기준 대출 원금은 약 3억 5천만 원이다.
두 한도 중 낮은 쪽이 실제 대출 한도가 된다. 여기에 본인이 준비한 현금을 더하면 살 수 있는 집 가격이 나온다.
정책 대출을 먼저 확인해야 하는 이유
일반 시중 은행 주담대로만 생각하면 손해를 볼 수 있다. 조건에 따라 금리가 훨씬 낮은 정책 대출이 가능할 수 있기 때문이다.
디딤돌 대출: 부부합산 연소득 6,000만 원 이하 무주택자. 집값 5억 이하, 금리 연 2~3%대, LTV 최대 80%.
보금자리론: 부부합산 7,000만 원 이하, 집값 6억 이하. 고정금리, 안정적인 장기 상환 구조.
신생아 특례 대출: 출산 후 2년 이내 가구. 금리 연 1~3%대, LTV 최대 80%.
청년 전세 대출: 만 19~34세 무주택자. 전세 보증금 일부를 저금리로 대출.
정책 대출은 조건이 맞는 사람에게는 시중 금리 대비 연 1~2%포인트 낮은 경우가 많다. 30년 기간 기준으로 이 차이는 이자 총액에서 수천만 원을 절약하는 효과다.
집 살 때 잊기 쉬운 추가 비용
대출 한도 + 현금 = 집 가격으로만 계산하면 예산이 부족해지는 경우가 있다. 취득세와 각종 부대비용을 빠뜨리기 때문이다.
- 취득세: 집값 × 1~3.5%(1주택자 기준, 집값에 따라 다름)
- 중개수수료: 집값에 따라 0.4~0.7% 수준
- 법무사·등기 비용: 수십만 원~백만 원대
- 이사비·인테리어: 상황에 따라 수백만 원
집값 5억 기준으로 이 비용들을 합산하면 1,000만 원 이상이 추가로 필요하다. 이 비용도 현금으로 준비해야 하므로 대출 한도 계산 외에 예비 자금을 별도로 확보해야 한다.
연소득, 보유 현금, 기존 대출 현황을 입력하면 LTV·DSR 기준 대출 한도를 자동 진단하고, 내 조건에 맞는 정책 대출까지 한번에 확인할 수 있는 도구가 있다.
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주택도시보증공사(hug.go.kr)에서 전세보증금 반환보증 가입, 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 보금자리론·디딤돌 대출 조건을 공식 확인할 수 있다.