집을 갈아탈 때 새 집을 먼저 사고 헌 집을 나중에 파는 사람이 많다. 이때 종전주택을 언제까지 팔아야 1주택자 혜택을 유지하느냐가 핵심인데, 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우 그 기한을 3년에서 2년으로 줄이겠다고 했다. 재정경제부 2026년 세제개편안 문답자료와 한국세정신문 보도를 기준으로, 어떤 경우에 기한이 줄고 언제부터 적용되는지 정리한다.
무엇이 바뀌나?
현행 제도에서는 1주택자가 신규주택을 산 뒤 종전주택을 3년 안에 양도하면, 2주택자인데도 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 받는다. 개정안은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 이 기간을 2년으로 줄인다.
| 종전주택 | 신규주택 | 특례기간 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 3년 → 2년 |
| 비조정대상지역 | 조정대상지역 | 3년(현행과 같음) |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 3년(현행과 같음) |
| 비조정대상지역 | 비조정대상지역 | 3년(현행과 같음) |
문답자료가 밝힌 개정 취지는 비거주 보유주택에 대한 세제혜택 합리화다. 결국 두 집이 모두 조정대상지역인 경우만 골라 기한을 조이는 구조라서, 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 지금처럼 3년이 유지된다. 갈아타기를 계획하고 있다면 팔려는 집과 사려는 집이 각각 조정대상지역인지부터 따져봐야 한다.
언제부터 적용되나?
세목마다 적용 시점이 다르다. 두 세목 모두 신규주택을 발표일 다음 날인 2026년 8월 4일 이후에 새로 취득해야 대상이 된다.
| 세목 | 적용 조건 |
|---|---|
| 양도소득세 | 8월 4일 이후 신규주택 취득 + 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도 |
| 종합부동산세 | 8월 4일 이후 신규주택 취득 + 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 |
양도세는 종전주택을 파는 시점이 10월 1일 이후인지가 함께 걸리고, 종부세는 과세기준일인 2027년 6월 1일부터 달라진다는 점이 다르다.
현행 3년 특례로 받는 혜택은?
문답자료가 정리한 현행 혜택은 다음과 같다.
- 양도소득세: 양도가액 12억원 이하 비과세, 장기보유특별공제 우대(최대 80%)
- 종합부동산세: 기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)
기한이 2년으로 줄면 이 혜택을 받을 수 있는 기간이 1년 짧아진다.
2026년 9월에 새 집을 사면 어떻게 달라지나?
문답자료의 적용사례는 조정대상지역의 A주택 보유자가 조정대상지역의 B주택을 2026년 9월에 취득하는 경우다.
| 구분 | 현행(3년) | 개정안(2년) |
|---|---|---|
| 종부세 | 2027∼2029년 3년간 기본공제 12억원·세액공제 적용 | 2027∼2028년 2년간만 적용 |
| 양도세 | A주택을 2029년 8월에 양도하면 12억원 이하 비과세 등 적용 | 같은 시점에 양도하면 2주택자 양도세 중과세율 적용 |
같은 시점에 종전주택을 팔아도 결과가 정반대가 되므로, 2년을 넘길 가능성이 있다면 매도 일정부터 다시 짜야 한다. 종부세도 특례 기본공제를 받는 기간이 2029년까지에서 2028년까지로 한 해 줄어든다는 계산이다.
이미 확정된 제도인가?
아직 발표된 개편안 단계로 봐야 한다. 한국세정신문에 따르면 이번 세제개편안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고와 차관회의, 국무회의를 거쳐 9월 3일 정기국회에 제출될 예정이었다. 이후 실제로 확정·공포됐는지는 이번 확인에서 확인하지 못했다. 입법 과정에서 내용이 바뀔 수 있으므로, 실제 계약이나 매도를 앞두고 있다면 확정된 조문과 시행일을 국세청이나 세무 전문가를 통해 다시 확인하는 것이 안전하다.
지금 확인할 것
- 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인지 여부
- 신규주택 취득일이 2026년 8월 4일 이전인지 이후인지
- 종전주택 양도 예정일이 2026년 10월 1일 이후인지
- 취득일부터 2년이 되는 날짜
신규주택 취득일이 8월 4일 전후 어느 쪽에 속하는지에 따라 적용 기한이 갈리므로, 취득일을 무엇으로 보는지는 세무서나 세무 전문가에게 미리 물어보는 편이 좋다.
자주 묻는 질문
8월 3일 이전에 신규주택을 이미 샀다면?
적용시기가 8월 4일 이후 새로 취득한 경우로 명시돼 있어, 그 전에 취득한 주택은 개정안 적용 대상으로 나와 있지 않다. 다만 세부 경과규정은 확정된 조문에서 확인해야 한다.
종전주택이 조정대상지역이 아니면 어떻게 되나?
문답자료 표에서 종전주택이나 신규주택 중 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 특례기간은 현행과 같은 3년이다.
종부세는 언제부터 달라지나?
2027년 6월 1일 기준 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다. 양도세보다 시점이 늦다.
세금이 걸린 부동산 결정이라면 부부 공동명의 종부세 유불리 글과 생애최초 주택 취득세 감면 글도 함께 확인해두면 좋다.
2026년 9월 기준이며, 개편안의 확정 여부와 세부 요건은 반드시 확정된 법령과 국세청 안내로 확인해야 한다.