2022~2023년 전세 사기 피해가 급증하면서 수천 명의 사회초년생이 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었다. 피해자들 중 상당수가 “계약 전에 확인만 했어도 피할 수 있었을 상황”이었다고 말한다. 전세 사기는 특별히 복잡한 수법이 아닌 경우가 많다. 기본적인 서류 확인을 빠뜨린 틈을 파고드는 것이다.
전세 계약은 수천만 원에서 수억 원의 돈이 오가는 계약이다. 꼼꼼하게 확인하는 게 당연한데, 처음 하는 사람은 뭘 봐야 하는지 모른다는 게 문제다.
계약 전 — 이 서류는 반드시 직접 눈으로 확인
등기부등본 (=부동산 등기사항전부증명서)
계약하는 집의 등기부등본을 반드시 떼어봐야 한다. 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 700원에 직접 발급할 수 있다. 공인중개사가 가져오는 등기부등본을 믿는 것보다 직접 발급하는 게 안전하다.
확인해야 할 항목:
- 을구(권리사항)에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지: 근저당 + 내 전세 보증금이 집 가격의 70~80%를 초과하면 위험하다. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.
- 가압류·가처분·압류: 이런 항목이 있으면 집주인이 재정적으로 어려운 상황일 수 있다.
- 신탁 등기: 집이 신탁 회사에 넘겨진 경우 계약 방식이 복잡해진다. 반드시 전문가와 상담 후 진행해야 한다.
전세가율 계산
전세가율 = 전세 보증금 ÷ 집값. 80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 단지 최근 매매가를 직접 확인하자.
계약 당일 — 반드시 지켜야 할 것들
집주인 본인 확인: 등기부등본의 소유자와 계약서에 서명하는 사람이 동일인인지 신분증과 대조한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서(3개월 이내)를 요구한다.
계약서 특약 확인: “계약 후 근저당 설정 금지”, “보증금 반환 보증 가입” 등의 특약을 넣는다. 이런 특약이 거부되면 계약을 다시 생각해봐야 한다.
계약금 입금 전 확인: 계약금은 집주인 본인 명의 계좌로만 보낸다. 중개인 계좌나 타인 계좌로 요구하면 절대 응하지 않는다.
입주 당일 — 대항력 확보가 핵심
전입신고와 확정일자는 입주 당일 바로 해야 한다. 이 두 가지가 있어야 보증금 반환 소송에서 우선 변제권을 주장할 수 있다. 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받거나, 정부24(gov.kr)에서 온라인으로도 처리할 수 있다.
하루라도 늦으면 그 사이에 새로운 근저당이 설정될 수 있다. 입주 당일 짐 풀기 전에 전입신고부터 하는 습관을 들이는 게 좋다.
전세보증금 반환보증 — 가장 강력한 안전장치
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 지급하고 나중에 집주인에게 구상권을 행사한다. 월 보험료는 보증금의 0.128%(HUG 기준) 수준이다. 보증금 1억 원이면 연 12만 8천 원 수준이다.
이 보험이 있으면 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 돈을 돌려받을 수 있다. 전세 계약 시 가장 먼저 가입 가능 여부를 확인하는 게 좋다.
계약 전부터 입주 후까지 단계별 전세사기 예방 체크리스트를 직접 하나씩 체크하면서 확인하고 싶다면 아래 페이지를 참고하자.
대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본 발급, 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 매매가 조회가 가능하다.