집을 사려고 은행에 대출을 알아보면 LTV라는 말을 처음 듣게 된다. 담보인정비율이라고 하는데, 쉽게 말해 “이 집을 담보로 최대 얼마까지 빌려줄 수 있냐”를 정하는 기준이다.
LTV를 모르면 내가 살 수 있는 집의 가격 범위 자체를 계산할 수가 없다. 반대로 이걸 이해하면 대출 가능 금액을 먼저 파악하고, 거기에 맞게 집 가격 범위를 설정할 수 있다.
LTV란 무엇인가
LTV는 Loan To Value의 약자다. 담보가 되는 집 가치 대비 대출 가능 한도의 비율이다.
LTV 70% 규제가 적용된다면, 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있다는 뜻이다. 나머지 1억 5천만 원은 본인이 가진 돈으로 충당해야 한다.
LTV 한도는 지역(규제지역 vs 비규제지역), 주택 가격, 대출자 조건(생애최초 여부 등), 대출 종류(일반 vs 정책 대출)에 따라 달라진다.
2026년 기준 LTV 적용 기준
규제지역 (투기지역·투기과열지구)
- 일반: LTV 50%
- 생애최초 주택 구입자: LTV 70% (단, 주담대 한도 6억 원)
조정대상지역
- 일반: LTV 50~60%
- 생애최초: LTV 70% (한도 6억 원)
비규제지역
- 일반: LTV 70~80%
2025년 6월 수도권·규제지역 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 하향 조정되었고, 주담대 한도도 6억 원으로 제한되었다. 정책이 자주 바뀌므로 계획 전에 최신 기준을 확인하는 것이 중요하다.
LTV만으로 대출이 결정되지 않는다
LTV는 담보 기준의 한도고, 실제 대출 한도는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 동시에 통과해야 한다.
예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 담보 기준 한도가 나온다. 그런데 내 연소득 기준 DSR 40% 한도가 2억 5천만 원이라면, 실제 대출 한도는 낮은 쪽인 2억 5천만 원이 된다.
이 때문에 집 구매 계획을 세울 때 LTV와 DSR을 모두 계산해봐야 정확한 가용 대출 규모를 파악할 수 있다.
디딤돌·보금자리론은 LTV가 다르다
일반 주담대가 아닌 정책 대출은 LTV 기준이 다르다.
디딤돌 대출: 부부합산 연소득 6,000만 원 이하, 무주택자 대상. LTV 최대 80%, 금리 연 2%대.
보금자리론: 부부합산 연소득 7,000만 원 이하, 집값 6억 원 이하. LTV 최대 70%.
신생아 특례 대출: 출산 가구 대상. LTV 최대 80%, 금리 연 1%대.
정책 대출은 일반 시중 대출보다 LTV 한도가 높고 금리가 낮은 경우가 많다. 해당 조건에 맞는다면 정책 대출을 우선 검토하는 것이 유리하다.
정책 대출을 받으려면 소득 기준 외에 무주택 기간, 세대원 구성 등 추가 조건을 충족해야 하는 경우가 있다. 부부합산 소득이 기준을 조금 넘더라도 신혼부부 우대 조건이나 자녀 수에 따라 예외 적용이 되는 상품도 있으므로, 단순히 “소득이 높으니까 안 되겠지”라고 포기하지 말고 구체적인 조건을 직접 확인해보는 것이 좋다. 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 상품별 자격 기준을 상세하게 조회할 수 있다.
주택 가격과 지역, 본인 조건을 입력하면 LTV 기준 대출 한도와 규제 통과 여부를 바로 확인할 수 있다.
→ 바로 확인하기
금융위원회(fsc.go.kr)와 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 최신 LTV 기준과 정책 대출 조건을 공식 확인할 수 있다.