주택담보대출을 알아보다 보면 DTI와 DSR이라는 두 단어가 동시에 등장한다. 둘 다 대출 한도를 제한하는 지표인데, 어떻게 다른지 헷갈리는 경우가 많다. 심지어 은행 직원도 두 개를 혼용해서 설명하는 경우가 있어서 더 혼란스럽다. 차이를 정확히 이해하면 왜 내 한도가 생각보다 적게 나오는지, 그리고 어떻게 하면 한도를 더 확보할 수 있는지 방향이 보인다.
DTI — 이자만 포함하는 오래된 방식
DTI(총부채상환비율, Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자의 비율이다. 핵심은 기타 대출의 경우 원금 상환은 포함하지 않고 이자만 본다는 점이다.
예를 들어 연소득 5,000만 원인 사람이 주담대 원리금이 연 1,200만 원이고 신용대출 이자가 연 120만 원이라면 DTI는 (1,200 + 120) ÷ 5,000 = 26.4%다.
DTI 규제는 주로 투기과열지구나 조정대상지역에서 40~50% 한도로 적용되어 왔다. 다만 지역별, 대출 종류별로 기준이 다르기 때문에 본인이 사려는 주택의 소재지 기준을 확인해야 한다.
DSR — 기타 대출까지 원금 전체를 본다
DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 DTI와 달리 모든 대출의 원금과 이자를 합산한다. 신용대출도 원금까지 포함한다는 게 가장 큰 차이다.
위와 같은 사람이 신용대출 원금 상환액이 연 300만 원이라면, DTI 계산에선 이자 120만 원만 포함됐지만 DSR 계산에선 원금 300만 원 + 이자 120만 원이 모두 포함된다. 결과적으로 DSR 방식에서 한도가 더 적게 나오는 경우가 많다.
2023년부터 총 대출액 1억 원 초과인 경우 DSR 40% 규제가 전국적으로 적용되고 있다. 사실상 대부분의 주택 대출에서 DTI보다 DSR이 더 강한 제약이 되는 경우가 많아졌다.
어느 쪽이 내 한도를 더 많이 제한하나
규제 지역의 주택담보대출을 받는 경우 DTI와 DSR 두 가지를 모두 통과해야 한다. 어느 쪽이 더 낮게 나오느냐에 따라 실제 한도가 결정된다.
기타 대출이 없거나 원금 상환이 거의 없는 경우에는 DTI와 DSR 차이가 크지 않다. 반면 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 원금 상환 중인 대출이 많을수록 DSR이 더 강하게 작용한다. 이 경우 주담대를 받기 전 기존 대출을 정리하면 한도를 높일 수 있다.
또 한 가지 놓치기 쉬운 항목은 마이너스통장이다. 실제로 쓴 금액이 아니라 한도 전체가 부채로 잡히는 경우가 있다. 마이너스통장 한도가 1,000만 원인데 잔액이 0원이어도 DSR 계산에 포함될 수 있다는 뜻이다. 대출 신청 전에 사용하지 않는 마이너스통장은 한도를 줄이거나 해지하는 것도 한도 확보 전략 중 하나다. 주담대를 계획하고 있다면 최소 3개월 전부터 불필요한 대출과 한도를 정리해두는 것이 좋다.
사전에 시뮬레이션이 중요한 이유
DTI와 DSR은 계산식이 다르기 때문에 같은 조건이라도 어느 쪽이 제약이 될지 미리 확인해보는 것이 중요하다. 특히 기타 대출이 있는 경우 두 지표를 모두 계산해봐야 한다. 은행 창구에 가기 전에 이 두 가지를 모두 파악해두면 불필요한 대출 조회 없이 현실적인 한도를 가늠할 수 있다. 대출 조회가 단기간에 여러 번 쌓이면 신용점수에 부정적인 영향을 줄 수 있기 때문에, 사전에 계산해두는 습관이 중요하다. 은행에 가기 전 숫자를 파악하고 가는 것과 모르고 가는 것은 협상력 면에서도 차이가 난다.
연소득과 신규 주담대 조건, 기타 대출 정보를 입력하면 DTI와 DSR을 동시에 계산하고 어느 쪽이 한도를 제한하는지 바로 확인할 수 있다. 대출 계획이 있다면 미리 계산해두는 것이 시간 낭비를 줄이는 가장 빠른 방법이다.
→ https://jaetech-map.com/dti-calc
금융위원회(fsc.go.kr) 공식 사이트에서 가계대출 규제 최신 현황과 LTV·DTI·DSR 기준을 확인할 수 있다.