전세사기 최소보장제는 전세사기피해자의 경·공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분을 국가가 최소지원금으로 지원하는 제도입니다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(｢전세사기특별법｣) 시행령 일부 개정안이 의결되어 2026년 11월 13일부터 시행 예정이라고 밝혔습니다. 최소지원금 산정 기준부터 신탁사기 등 무권계약자를 대상으로 하는 선지급-후정산 제도, 신청 시기와 절차까지 국토교통부 공식 발표 내용을 정리했습니다.
전세사기 최소보장제 지원금은 어떻게 계산되나?
국토교통부 발표에 따르면, 최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액인 ‘최소보장금’에서 이미 회복한 금액과 지원받은 금액을 차감하여 산정합니다. 구체적으로 다음 네 가지 항목을 최소보장금에서 뺀 금액이 최종 최소지원금으로 결정됩니다.
- ｢주택임대차보호법｣에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액입니다.
- 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액입니다.
- 피해주택 매입 과정에서 발생하는 경매차익입니다. 여기서 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 감정가에서 낙찰가를 뺀 차액을 뜻합니다.
- 임대료 지원액입니다.
산식으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1(최소보장금) − (우선변제·대항력 행사 수령액 + 임차보증금반환채권 변제액 + 경매차익 + 임대료 지원액)
국토교통부가 제시한 가정 사례를 보면 지원금 산정 방식을 명확히 알 수 있습니다. 임차보증금이 1.5억원이고 경매 배당으로 0.2억원, 경매차익으로 0.1억원을 회수했으며 그 외 회복금이 없다고 가정한 경우입니다. 현행 기준으로는 배당 0.2억원과 경매차익 0.1억원을 합해 총 0.3억원의 피해가 회복됩니다. 그러나 개선된 제도가 적용되면 보증금의 3분의 1인 0.5억원에서 기존 회복액 0.3억원을 뺀 0.2억원이 최소지원금으로 산정되어, 총 0.5억원의 피해 회복이 이루어집니다.
선지급-후정산 제도는 누구에게 해당하고 어떻게 산정하나?
선지급-후정산 제도는 신탁사기 등 무권계약자 피해자를 대상으로 도입되는 제도입니다. 최소지원금이 경·공매 종료 후 피해회복금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 것인 반면, 선지급금은 경·공매 등이 종료되기 전에 지급됩니다.
선지급금의 산정 기준도 구체적으로 규정되었습니다. 최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에서 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감하여 산정합니다. 선지급 이후 추가로 회수되는 금액 등을 고려하여 정산할 수 있도록 하였습니다.
국토교통부가 든 가정 사례에 따르면, 임차보증금이 1.5억원이고 임대료 지원액이 0.1억원이며 그 외 회복금이 없다고 가정한 경우, 현행 제도에서는 임대료 지원액 0.1억원만 회복됩니다. 반면 개선된 선지급-후정산 제도가 적용되면 보증금의 3분의 1인 최소보장금 0.5억원에서 기존 회복액 0.1억원을 차감한 0.4억원이 선지급금으로 지급되어 총 0.5억원의 피해 회복이 이루어집니다.
| 구분 | 현행 피해 회복금액 | 개선 제도 적용 시 피해 회복금액 | 산정 기준 및 산식 (국토교통부 가정 사례) |
|---|---|---|---|
| 최소지원금 사례 | 배당 0.2억원 + 경매차익 0.1억원 = 총 0.3억원 | 배당 0.2억원 + 경매차익 0.1억원 + 최소지원금 0.2억원 = 총 0.5억원 | 보증금 1.5억원 가정 시 최소보장금 0.5억원(1/3)에서 기존 회복액 0.3억원을 차감하여 0.2억원 산정 |
| 선지급금 사례 (무권계약자) | 임대료 지원액 0.1억원 = 총 0.1억원 | 임대료 지원액 0.1억원 + 선지급금 0.4억원 = 총 0.5억원 | 보증금 1.5억원 가정 시 최소보장금 0.5억원(1/3)에서 기존 회복액 0.1억원을 차감하여 0.4억원 산정 |
- 위 표의 수치는 국토교통부가 보도자료를 통해 제시한 가정 사례 기준입니다.
지원금은 언제 신청하고 지급 결정은 어떻게 진행되나?
최소지원금 및 선지급금 지급과 정산에 관한 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁하여 수행합니다. 신청 시기는 제도의 유형과 주택 처리 방식에 따라 나뉩니다.
첫째, 최소지원금의 신청 시기입니다. 전세사기피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후에 신청할 수 있습니다. 그 외의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 이후에 신청할 수 있습니다. 둘째, 선지급금의 신청 시기입니다. 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택의 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있습니다.
신청인은 지급 신청 시 다음 서류 등을 제출해야 합니다.
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택의 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등
질병이나 해외체류 등으로 인해 신청인이 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임할 수 있도록 규정하였습니다.
신청이 접수되면 LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정하여 신청인에게 통지하여야 합니다. 부득이한 사유가 있는 경우에는 30일 이내 범위에서 한 차례 기간을 연장할 수 있습니다. 만약 지급 결정이나 지급금액에 대해 이의가 있는 신청인은 ｢행정기본법｣ 제36조에 따라 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 제기할 수 있습니다.
지원금을 받은 뒤 반납은 어떻게 하고, 이번 개정안에는 무엇이 더 담겼나?
최소지원금이나 선지급금을 지급받은 이후 임차보증금을 회수하는 등 사후에 반납 사유가 발생한 경우에는 그 사실을 신고하고 해당 금액을 반납하여야 합니다. 만약 해당 금액을 정해진 기간 내에 반납하지 않는 등의 위반 행위가 발생하면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원까지 과태료가 부과되도록 기준이 마련되었습니다.
아울러 이번 시행령 개정안에는 피해주택 매입과 피해자 지원을 위한 여러 제도적 기준이 함께 포함되었습니다.
첫째, 공공주택사업자가 경·공매를 통해 피해주택을 매입하는 과정에서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 해당 비용을 주택 취득에 소요되는 비용에 포함하여 피해주택을 신속하게 매입할 수 있도록 개선하였습니다. 둘째, 전세사기피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 대해 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 지원 기준을 마련하였습니다. 셋째, 국토교통부장관이 임대인의 채무와 연체 현황 등 신용정보 자료를 신용정보집중기관의 장에게 요청할 수 있는 절차가 구체화되었습니다. 국토교통부장관은 임대인의 성명, 주민등록번호, 조회 기준일 또는 기간, 사용 목적 등을 기재하여 요청하며, 신용정보집중기관은 대출 현황과 연체 내용, 신용카드 미결제금액 등의 정보를 제공할 수 있도록 하였습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
전세사기 최소보장제는 언제부터 시행되나요?
2026년 5월 12일 공포된 개정 ｢전세사기특별법｣에 따라 위임된 사항을 정한 이번 시행령 일부 개정안은 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결되었으며, 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다.
선지급금을 받은 이후 추가로 보증금을 회수하면 어떻게 되나요?
선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감하여 경·공매 등이 끝나기 전에 지급하며, 선지급 이후 추가 회수되는 금액 등을 고려하여 정산할 수 있도록 하였습니다. 임차보증금 회수 등으로 반납 사유가 발생하면 이를 신고하고 해당 금액을 반납하여야 하며, 정해진 기간 내 반납하지 않을 경우 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
지원금 신청 후 심사 결과는 언제 통지받나요?
업무를 위탁받은 한국토지주택공사(LH)는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하여 통지합니다. 부득이한 사정이 있는 경우 30일 이내 범위에서 한 차례 연장될 수 있으며, 결과에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 ｢행정기본법｣에 따라 이의신청을 할 수 있습니다.
2026년 10월 기준이며, 최신 공식 발표 내용은 국토교통부 보도자료에서 확인할 수 있습니다. 전세사기피해자 결정 신청기한과 계약기준에 관한 사항은 전세사기피해자 지원 신청기한 해설에서, 이 사이트의 다른 정책 해설로는 소액생계비대출 조건 및 한도 안내가 있습니다.